在商业租房过程中 ，退房承租人为了经营需要，必须避坑往往会签订长期租赁合同，恢复经出租人同意后对房屋进行大规模装修，原状甚至改变房屋结构和经营用途。租房指南很多人认为，签约只要装修经过了出租人同意
 ，退房无论什么情况 ，必须避坑都不需要把房屋恢复原状。恢复

　　可是原状，一旦承租人因经营不善等原因单方提前解约 ，租房指南出租人面对一个结构 
、签约功能都被彻底改造的退房房屋
，能要求恢复原状吗
？必须避坑

　　原告技术公司与被告医疗公司在2021年11月签订了长期租赁合同，租赁期限至2027年2月28日。恢复承租的医疗公司在出租方科技公司同意的情况下对房屋进行了改造  。北京市第一中级人民法院民一庭法官助理马佳雯介绍 ，案涉房屋在一个园区里 ，这个园区入驻或承租企业大多从事医疗、健康与生物方面等相关行业
，房屋原来的用途是实验室，承租人经出租人同意，改造后做了办公室使用 。

　　双方签订的租赁合同对装修处置 、违约责任作出了详细约定。

　　马佳雯：根据双方租赁合同的约定，合同解除或租期期满之后 ，承租人自有设备可以自行搬离 ，对于出租人不需要的装修部分
，由承租人拆除并承担费用。合同还约定 ，如果是承租人单方根本违约提前退租的，还需要按年租金50%支付违约金，且要按出租人要求恢复房屋原状，或承担全部复原费用。对于合同双方自愿约定的这些违约后果，我们通常认为是具备法律效力的  。

　　2024年3月，租期还剩3年多时间 ，承租人医疗公司因自身经营问题，单方面提出提前退租。出租人科技公司同意解除合同，但双方就复原费用、占用损失等赔偿问题无法达成一致
。出租方起诉到法院 ，要求承租方支付房屋占有使用费
、房屋复原费 、律师费  、鉴定费以及约定的违约金 。法院委托专业机构对房屋复原费用进行了司法鉴定 。主审此案的北京市第一中级人民法院民一庭副庭长赵蕾进行了分析。

　　赵蕾：关于承租的房屋装修后是否需要恢复原状这个问题，不仅在于装修是否经过了出租人的同意
，还在于这个租赁合同终止的原因是什么。根据《中华人民共和国民法典》的规定，承租人经出租人同意
 ，可以对租赁房屋进行装修 
、改造；如果是私自、擅自装修 、改动房屋结构，出租人可直接要求恢复原状
、赔偿损失。而如果经过了出租人同意，承租人退租时或者解约时是否恢复原状
 ，就要分情形来进行判定。

　　赵蕾介绍，如果租赁期满合同自然终止，对于经出租人同意的装饰装修 ，如果合同无明确约定，承租人有权不予恢复 ，以现有状态返还即可 。因不可抗力
，比如政策调整 、自然灾害等不可归责双方的原因解约的  ，出租人一般也无权要求承租人恢复原状、赔偿装修损失。但是，租赁期未到，双方又不是协商解除合同
，是承租人单方提前解约
，要不要恢复原状 ，就要看双方的约定。

　　按照双方的合同约定，承租人医疗公司如果提前退租 ，属于违约 ，应按年租金的百分之五十向出租人科技公司支付违约金 。添置的装修或附属物等需按照科技公司的要求恢复原状，或赔偿恢复原状的费用 。

　　赵蕾：出租人当初同意装修是基于双方长期履约、合同能够正常到期的合理预期。承租人中途单方违约退租，打破了合同约定 ，还改变了房屋原有实验室的结构和用途，导致后续出租人需要花费资金 、时间复原房屋 、重新招租，产生了实质性经济损失 。因此法院结合鉴定结论
，扣除装修合理折旧后，依法支持了房屋复原费用，同时支持了合理期间的房屋占有使用费。

　　简单来说，商用租房 
，合同正常到期、协商解约、无责解约，承租人无需将房屋恢复原状；因自身原因违约 、提前退租 ，即便装修经过出租人同意，也必须按约定恢复原状 、承担相应赔偿责任。

　　眼下正是毕业季，大批高校毕业生走出校园 ，城市租房市场也迎来了一年中比较活跃的时段。对于要租房的毕业生和房东来说，签订租房合同要注意哪些事项？承租后又要注意哪些问题？

　　法官提示：无论是商业长期租赁房屋 ，还是个人承租房屋 ，签订租房合同时，都务必重点关注装修处置、违约退租相关条款，谨慎改造房屋结构、变更房屋使用性质。

　　马佳雯介绍，现在正值毕业季 ，提醒广大毕业生，租房之后想改造自己的居住空间没有问题，但是要注意，一定要提前取得出租人的书面同意，同时在合同中明确约定退租装修归属
、复原条件、折旧承担方式等等 ，提前划清责任。如果需要提前退租 ，尽量提前沟通 、预留合理腾空复原周期 ，主动协商解决方案 
，以减少出租人的空置损失和复原成本 。

　　那么，出租人该如何做好风险把控 ，降低租赁纠纷带来的损失 ？

　　赵蕾：出租房屋时，可以根据房屋的原始用途明确限定承租人装修改造范围、禁止改动的结构部位 ，把装修的流程、恢复原状的标准 ，白纸黑字写进合同里。同时，在租期内，可以定期去巡查房屋使用情况 ，及时发现违规改造问题。一旦遇到承租人提前退租 ，也应当秉持诚信原则 ，及时止损 、合理对接 ，避免不当扩大空置损失
。总之，双方事前明确约定、事中规范履约
、事后诚信协商 ，才能最大程度减少纠纷 。

　　(中央广播电视总台中国之声 孙莹）

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